絹川健一は、同級生の大海千夜子に告白されたその日に、変な芸術家桑畑綾と出会ってベッド・イン。12階建のマンションの13階という不思議な空間に出入りする鍵を得た健一は、他の住人たちと共同スペースの1301を介しながら奇妙な共同生活を送ることになる。
1302の八雲刻也、1303に健一と有馬冴子、1304は綾、1305は窪塚日奈。
大海千夜子と付き合いながらも、冴子や実姉の蛍子とも体を重ねながら、健一の恋愛探しの旅はあっちへいったりこっちへいったりふらふらと……。
「自分は恋愛に向いていない」とか言って出会う端から女の子を手込めにしていく（笑）健一くんの鬼畜っぷりが（嘘）好評のシリーズ。各巻のプロローグで描かれる「5年後」から推測すると、この後もまだまだ沢山の事件が起こるらしく、長期シリーズになりそうな予感。なにしろまだ1年目の夏休みが終わっていないのだから……。